O mercado de imóveis residenciais registrou aumento da procura e das vendas no 3º trimestre 2023, e esse impulso repercute o otimismo no segmento Minha Casa, Minha Vida (MCMV). É o que revela o Indicador de Confiança do setor Imobiliário Residencial, realizado pela ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Deloitte, organização com o portfólio de serviços profissionais mais diversificado do mundo. Nesta edição, a pesquisa foi realizada com 47 empresas construtoras e incorporadoras do setor imobiliário residencial, entre 29 de setembro e 15 de outubro.
Para o segmento MAP (Médio e Alto Padrão), embora tenha havido uma desaceleração durante o período, as projeções apontam para uma recuperação no curto prazo. Neste cenário, os preços se mantêm em alta, e as expectativas para lançamentos de novos empreendimentos e aquisições de terrenos permanecem em excelentes níveis, apesar de uma leve queda nas aquisições de terrenos, particularmente no segmento MAP.
A perspectiva de lançamentos de imóveis residenciais continua positiva pelo segundo trimestre consecutivo, com destaque para o MCMV, que registrou aumento de três pontos percentuais em relação ao 2º trimestre do ano: nesta edição, 97% dos entrevistados deste segmento pretendem lançar imóveis ou adquirir terrenos nos próximos 3 a 12 meses. Em contrapartida, o segmento MAP está em patamares um pouco mais baixos (93%), mas mantém tendência positiva, sustentando-se acima dos 90%. A expectativa geral de aquisição de terrenos para futuros empreendimentos de imóveis residenciais (87%) registrou leve retração de um ponto percentual em relação ao trimestre anterior, resultado que reflete a manutenção da perspectiva no longo prazo para o segmento de MCMV e leve redução para MAP.
Para o presidente da ABRAINC, Luiz França, os dados mostram que o mercado reagiu positivamente aos incentivos concedidos ao programa MCMV e à queda da taxa Selic. “A partir desses resultados, vemos que o mercado está aquecido e os empresários esperam manter o ritmo do negócio para 2024. Nosso setor continua sendo um dos protagonistas no processo de crescimento da economia e nosso horizonte é o de crescimento, geração e manutenção de empregos e investimentos”, destaca o executivo.
O levantamento usa uma metodologia diferenciada para interpretar os resultados e facilitar a leitura entre os trimestres. Desse modo, os percentuais de respostas foram transformados em notas, variando de 1 (para forte redução) a 3 (para forte aumento), e cada segmento foi classificado dentro desse padrão. As respostas dos participantes da pesquisa indicaram se houve redução, manutenção ou aumento em relação ao trimestre anterior para os itens procura, vendas, e preços dos imóveis. Além da variação do trimestre apurado, os respondentes indicam as expectativas.
Indicador de confiança do setor imobiliário residencial
“A pesquisa aponta que o mercado imobiliário residencial, no geral, segue aquecido e com boas perspectivas para os próximos meses, especialmente para o segmento Minha Casa, Minha Vida. A alta na procura e nas vendas foi influenciada pelo recuo da taxa de juros, pelo aumento do valor dos subsídios oferecidos e das novas regras do programa MCMV. As expectativas para lançamentos de empreendimentos também são boas para ambos os segmentos, o que indica que o mercado imobiliário pode continuar a se desenvolver nos próximos trimestres”, destaca Claudia Baggio, sócia de Financial Advisory e líder da prática de Real Estate da Deloitte.
Resultados do 3º trimestre e expectativas
Procura de imóveis (Nota 2,18 = Manutenção). No geral, a procura de imóveis residenciais, no terceiro trimestre do ano, ficou abaixo da registrada no segundo período, influenciada principalmente pelo MAP, passando de ‘aumento’ para ‘manutenção’. O mercado de MAP teve diminuição de -0,36 pontos, enquanto MCMV manteve o desempenho positivo, com indicação de aumento de +0,20 na pontuação.
Vendas (Nota 2,18 = Manutenção). As vendas de imóveis residenciais, no geral, desaceleraram no 3º trimestre em relação ao anterior, sobretudo, devido à retração do segmento MAP, que passou de ‘aumento’ para ‘redução’, com queda de -0,67 pontos. MCMV, por outro lado, teve um aumento, fechando em 2,38.
Expectativas para vendas (Nota 2,47 = Aumento). Os executivos do setor imobiliário residencial esperam aumento nas vendas para o 4º trimestre de 2023 (nota geral = 2,47) e forte aumento nos próximos 12 meses (nota geral = 2,65). Quando analisados os segmentos separadamente, há expectativa de forte aumento (2,66) para MCMV tanto no 4T23 quanto nos próximos 12 meses (2,84). Para MAP, a expectativa é de aumento (2,26) no 4º trimestre e nos próximos 12 meses (2,43) também.
Preço de imóveis (Nota 2,52 = Aumento). No 3º trimestre, o indicador de preços de imóveis seguiu em alta, mantendo os níveis consolidados no 2º trimestre. O segmento de MCMV registrou forte aumento (2,72) no 3º trimestre e MAP registrou aumento (2,30).
Expectativa para os preços dos imóveis (Nota 2,30 = Aumento).As expectativas para os preços dos imóveis residenciais seguem com aumento para o 4º trimestre do ano (2,30), com forte aumento para os próximos 12 meses (nota 2,84) e para os próximos cinco anos (nota 3,00). Para o último período de 2023, o status dos preços de MAP indica manutenção, refletindo a desaceleração das vendas no segmento.
Alta no índice de preços se manteve no período
No 3º trimestre de 2023, o indicador de preços dos imóveis residenciais continuou em alta, com aumento de 6% em relação ao período anterior. Apesar do crescimento em ambos os segmentos, MCMV manteve desempenho superior ao de MAP pelo segundo trimestre seguido, com aumentos de 8,1% e 3,5%, respectivamente. O indicador do custo de construção, no acumulado 12 meses até set/23, esteve em 3,21%, marcando baixo crescimento. Na edição anterior, o indicador do custo de construção continuava com a taxa de crescimento mais baixa e a variação do INCC, no acumulado de 12 meses até junho, estava em 4,29%.
O índice de procura do MCMV reforça a dinâmica mais positiva do setor, com crescimento de dois dígitos em comparação com o trimestre anterior. A alta é impulsionada, sobretudo, por estímulos oferecidos e por mudanças nas regras do MCMV, que ampliaram a elegibilidade da população para o programa. Em contrapartida, o segmento de MAP registrou pequena retração na procura durante o mesmo período. Na categoria de imóveis residenciais de médio e alto padrão (MAP), o aumento da taxa Selic, a partir do 3º trimestre de 2021, resultou em queda na procura, devido ao aumento dos custos de financiamento. O MCMV, por sua vez, se sustentou, pois tem como contrapartida o programa de auxílio governamental. A queda da taxa de juros, caso aconteça mesmo que gradualmente, poderá reverter a queda do MAP.
Metodologia da pesquisa
O indicador de confiança do setor imobiliário residencial do 3º trimestre de 2023, realizado pela Deloitte, organização com o portfólio de serviços profissionais mais diversificado do mundo, em parceria com a ABRAINC, contou com a participação de 47 empresas construtoras e incorporadoras do setor imobiliário residencial, divididas nos seguintes segmentos: 36% Minha Casa Minha Vida (MCMV), 32% Médio e Alto Padrão (MAP) e 32% atuantes em ambos os segmentos. O levantamento, realizado entre 29 de setembro e 15 de outubro de 2023, ouviu executivos de alto escalão (C-Level) das empresas participantes.
