Como costuma acontecer, a cada revisão do plano diretor de uma cidade, há um impacto direto no mercado imobiliário. O impacto é direto, mas não instantâneo, uma vez que os produtos imobiliários levam uma média de 3 a 5 anos para serem entregues — considerando o tempo de desenvolvimento de projeto, aprovações e obras. E com a mudança do Plano Diretor de 2014 e da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo de 2016, não foi diferente. Essas leis trouxeram várias medidas para minimizar o grande deslocamento pendular da metrópole — pessoas indo e voltando de suas casas em regiões mais afastadas para o trabalho, em regiões mais centrais. Para tal, a ideia era adensar áreas mais nobres e bem servidas de transporte público e trazer maior diversidade socioeconômica para elas.
A verticalização foi permitida ao longo de vias principais e próximas a estações de metrô, trem e corredores de ônibus, e os miolos dos bairros ganharam um gabarito menor (altura máxima da construção). Além disso, os novos empreendimentos tiveram mais restrições em relação ao número máximo de vagas de garagem. Todas essas medidas vieram com o intuito de incentivar o uso de transporte público e aproximar os trabalhadores dos seus empregos. Outra medida que impactou fortemente os novos lançamentos imobiliários foi o incentivo ao uso misto, comercial e residencial, para gerar mais empregos fora das áreas centrais.
Dito isto, fica mais fácil entender a profusão de novos edifícios com lojas ou salas comerciais em sua base, com metragem entre 19 e 40m² e muitas vezes sem vaga de garagem. Apartamentos menores são mais baratos e possibilitam que pessoas com menor poder aquisitivo consiga se estabelecer nessas áreas mais nobres e usufruir mais facilmente dos benefícios da vida urbana. Estes apartamentos pequenos, por estarem em áreas mais nobres, possuem um preço por metro quadrado elevado, e a estratégia das incorporadoras têm sido tornar as áreas comuns mais atrativas, no intuito de expandir a percepção da área do apartamento. Salões de festas, salões gourmets e churrasqueiras bem decorados, com jeitão de casa, viram uma extensão do imóvel e passam a ser utilizados no dia a dia — é como se a sala de estar e a lavanderia ficassem fora do apartamento. Áreas de coworking vêm ganhando cada vez mais espaço nos condomínios e têm sido fundamentais agora que o home office tornou-se uma possibilidade para muitas pessoas.
Segundo o jornal “O Estado de São Paulo”, entre 2014 e 2020 foram entregues 250 mil novos apartamentos de até 45m², principalmente nas regiões dos as regiões dos Jardins, Pinheiros, Itaim e Vila Mariana. Apesar de pequenos, são vendidos com serviços e comodidades que ajudam a manter o valor do metro quadrado nas alturas nos bairros do centro de São Paulo temos uma média de R$ 8.000,00/m² e pode chegar até a 20 mil/m² em regiões mais nobres.
Vemos que a cidade está no movimento de transformar a vida da metrópole melhor para a escala do pedestre, procurando priorizar o transporte coletivo e tentando diversificar as classes e serviços numa mesma região. Por hora, vemos que estes pequenos imóveis são preferência entre os jovens de classe média, que buscam viver de maneira mais prática e perto do trabalho. Num prazo mais longo, espero ver de fato que os espaços com melhor infraestrutura urbana sejam também de acesso às classes menos favorecidas. Mais diversidade, mais igualdade, menos trânsito… essa questão de planejamento urbano parece buscar uma utopia, mas de pouco em pouco vemos os avanços e temos nossas esperanças renovadas de uma cidade mais integrada, justa e sustentável.
Júlia Guadix (@studioguadix)
A arquiteta possui dezenas de projetos de reforma realizados, trazendo em seu trabalho um estilo simples, acolhedor e atemporal utilizando elementos como madeira, tijolo, cimento queimado, plantas, tons neutros com pontos de cores para proporcionar conforto e modernidade aos seus clientes.
