Foi publicada no dia 27 de dezembro de 2024 do Diário Oficial da Cidade, o Decreto Municipal nº 63.995[1] que atualiza em 4,6% a Planta Genérica de Valores (PGV) para o exercício de 2025, os valores unitários de metro quadrado de terreno e construção de imóveis tanto residenciais quanto verticais, bem como os valores das multas relativas ao Imposto Predial e Territorial Urbano- IPTU.
Da análise dos valores unitários das plantas de exercícios anteriores, verifica-se que a região da 25 de Março é detentora de um dos maiores valores unitários de metro quadrado de toda a região metropolitana de São Paulo.
A região situada no setor 001 compreendendo as quadras 031, 032, 041, 042, 050, 051, 064, 065, 066 e 070, o logradouro Vinte e Cinco de Março apresenta índices fiscais variando entre R$ 11.437,31/m² e R$ 21.478,47/m².
A seguir a delimitação do logradouro Vinte e Cinco de Março e as quadras que a completam (em vermelho):
Os imóveis ali existentes situam-se em uma rua do Centro Histórico de São Paulo com alta e expressiva atratividade imobiliária, fato identificado pelo índice fiscal no local demonstrado através da Planta Genérica de Valores elaborada pela Municipalidade de São Paulo, cujos índices para a região representa um dos maiores valores de toda a região metropolitana.
Isto explica, por uma análise macroeconômica, o cenário imobiliário de locação que não acompanha os indexadores de venda, por exemplo, tendo em vista o potencial de exploração comercial de tais imóveis, o que justifica, dada esta condição relevante, de maior interesse na locação do que na comercialização do bem de fato, a adoção de técnicas de avaliação que permitem obter o valor de mercado de venda do imóvel através do valor de locação dado o potencial econômico que o bem pode auferir.
Isso em razão de que, tratam-se de imóveis denominados de empreendimento de base imobiliária[2] e nesse contexto, é que avaliadores de imóveis, à rigor, realizam um planejamento de pesquisa imobiliária de locação, em que, conforme recomendado pelas normas técnicas de avaliação vigente[3], o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.
Esta etapa deve se iniciar pela caracterização e delimitação do mercado em análise, nesse caso a própria Rua Vinte e Cinco de Março, dada o expressivo valor de índice fiscal na região.
Não obstante, é certo informar que o valor de um bem, tal como preconizado por normas técnicas de avaliação vigente, decorre de várias características, das quais se destaca:
“[…] sua raridade e sua utilidade para satisfazer necessidades e interesses humanos e sofre influências por suas características singulares e condições de oferta e procura. Trata-se de um conceito econômico abstrato e não de um fato.”
Essa raridade está associada a capacidade significativa de se auferir lucro o que lhe confere de per si, uma valorização pela expressiva atratividade imobiliária, haja vista tratar-se de um importante polo comercial da cidade de São Paulo, lastreada na lei da oferta e da procura, um dos princípios gerais da avaliação de bens, que diz:
“Lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos, o preço de um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o aumento da sua procura”
No entanto, situações adversas têm surgido no cenário atual e vem causando impacto no fluxo de pessoas que ali transitam, cujo quantitativo, vem decaindo ao longo dos anos, conforme amplamente veiculado nas mídias. Explica-se.
Com o advento da pandemia da covid 2019 que culminou em medidas de isolamento social, houve um crescimento vertiginoso do e-commerce, gerando aumento expressivo e relevante nos pedidos on-line, tendo em vista a priorização dos consumidores na compra on-line, inclusive, muitos brasileiros fizeram sua primeira compra on-line na época da pandemia da covid 2019.
Isso facilitado nos dias de hoje por ferramentas criadas para e-commerce, com baixo valor de investimento e capital de giro[4], e que atendem a diversas lojas e segmentos, resultando na diminuição de circulação de pessoas no local em cerca de 30%, no exercício de 2024, conforme veiculado nas mídias.
No entanto, dada a sua localização no centro da cidade de São Paulo, próxima a estações de metrô como São Bento, e ainda próxima ao Mercado Municipal Praça da Sé, a Rua 25 de Março é referenciada tanto como um polo comercial como também um importante centro turístico da capital paulista.
Outros indicadores seguem acompanhando a movimentação da Rua 25 de Março como o volume de vendas e movimentação comercial em épocas sazonais importantes para o comércio, taxa de emprego tendo em vista as milhares de pessoas diretamente envolvidas com o comércio local e sobretudo indicadores de preço e inflação, à medida que por tratar-se de um centro comercial mais barato e acessível, a região é vista como uma medida do impacto da inflação e do poder de compra da população.
Em que pese as situações adversas noticiadas, e por vezes queda do quantitativo de pessoas no local, a região segue conhecida como importante centro comercial com valor de bens imóveis diretamente associados a rentabilidade, explicado por outro princípio da avaliação de bens, qual seja o princípio da rentabilidade, em que o valor de um bem, passível de exploração econômica, é função da renda que previsivelmente proporciona.
* Paulo Palmieri Magri é especialista em avaliações, perícias de engenharia e grafoscópicas. Sócio fundador da PPM Engenharia e Comércio Ltda. Perito Judicial em Avaliações e Perícias de Engenharia Civil, Segurança do Trabalho, Segurança contra Incêndios e Grafoscópicas de diversas Varas na capital e interior. Professor titular de Perícia Grafoscópica do IBAPE/SP. Membro titular do Instituto de Engenharia/SP. Membro da Câmara de Perícias ambientais do IBAPE /SP.
* Antonio é Engenheiro Civil, Químico e de Segurança do Trabalho formado pela Universidade Santa Cecília – Santos/SP, especialista em avaliações de imóveis. Exerce Engenharia de Avaliações e Perícias desde 2009, tendo auxiliado na elaboração de inúmeros trabalhos de natureza judicial e extrajudiciais em diversas Comarcas do Estado de São Paulo. Fundador da Carvalho Neto Engenharia Ltda (https://carvalhonetoeng.com.br). Membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP e Instituto de Engenharia – IE. Membro da Câmara de Avaliações e Meio Ambiente do IBAPE/SP.
[1] Disponível em: DECRETO Nº 63.995 DE 27 DE DEZEMBRO DE 2024 « Catálogo de Legislação Municipal
[2] Norma Técnica ABNT NBR 14.653:2024 – empreendimento de base imobiliária: Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços.
[3] Norma Técnica ABNT NBR 14.653:2024 – Avaliação de Bens
[4] Norma Técnica ABNT NBR 14.653:2024 – Avaliação de Bens – capital de giro: Quantia para fazer face às despesas correntes, necessária para colocar ou manter em marcha o empreendimento.
